Основные типичные ошибки в договорах участия в долевом строительстве.

Покупка квартиры для человека очень ответственный шаг.  Приобретая квартиру в долевом строительстве, он из разряда "Покупателей" переходит в разряд "Дольщиков", перед которыми возникают вопросы при заключении договора долевого строительства...

1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после его регистрации в Управлении Росреестра.

2. Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке.

Цена договора после его заключения, в соответствии со ст. 5 214-ФЗ, может изменяться только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

3. В договор включается пункт  об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера.

Это нарушение Закона "О защите прав потребителей". Необходимо не включать пункт о доплате в случае увеличения площади квартиры в договор участия в долевом строительстве. 

4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. 

В 214-ФЗ указано, что "гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором". 

5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией.

Это условие договора ущемляет права потребителя и противоречит п.1 ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ.

6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика.

В случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству. Законом №214-ФЗ согласие застройщика в этом случае не предусмотрено.

7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ.

Это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, соответственно, оплачивать его расходы.

8. В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон.

В любом случае при соответствующих нарушениях действуют нормы ответственности, указанные в Федеральном Законе №214. 

9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного(указываются конкретные проценты) от цены договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору - такие расходы должны быть подтверждены документально. 

10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного  порядка.

Это положение ущемляет права дольщика и противоречит п.1 ст.17 Закона РФ "О защите прав потребителей", устанавливающего, что "Защита прав потребителей осуществляется судом". Не стоит забывать, что в соответствии с п.1 ст.16 Закона, "Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными".

11. В договор не включаются предусмотренные ст.7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).

С учетом положений ч.2 ст.7 Закона №214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в п.1 ст.16 Закона "О защите прав потребителей".

12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры.

Это противоречит п.1 ст.18 214-ФЗ, в котором отмечено, что "денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов".

13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности.

Так как потребитель (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст.21 214 ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре - квартире.

14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных или иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

15. Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения о страховой организации или об обществе взаимного страхования, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

В случае, если застройщик выбрал поручительство банка в  качестве способа обеспечения своих обязательств, он также обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства,  а также сведения о поручителе.