Выгодно ли сдавать жилье в аренду? Инвестиции в недвижимость.
Как заработать на инвестициях в недвижимое имущество?
Что выгоднее - покупка квартиры с последующей сдачей в аренду или размещение средств на банковском счете?
Можно ли заработать, купив квартиру на вторичке, отремонтировать ее и продать, «бабушкин» вариант?
Много вопросов возникает, когда появляется необходимость вложения денежных средств и привлечения прибыли.
Одной из распространенных стратегий инвестирования является приобретение недвижимости для сдачи в аренду.
В России спрос на аренду жилья в последние годы продолжает оставаться на высоком уровне, особенно в больших мегаполисах или городах, где расположено много учебных заведений. Поэтому, данный тип инвестиции не перестает быть потенциально выгодным.
ПЛЮСЫ:
* Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.
* Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как они пользуются у арендаторов более высоким спросом. Если будет необходимость продать такую квартиру, то квадратный метр будет выше стоимости квадратного метра 3-комнатной квартиры. Поэтому, если Вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант. Основные условия для успешной сдачи квартиры в аренду: транспортная доступность (близость к метро), наличие инфраструктуры.
* В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.
МИНУСЫ:
* Невысокая доходность. Большой срок окупаемости квартиры - 15-20 лет. Несмотря на то, что в долгосрочной перспективе квартира может дорожать, на отдельных отрезках времени её цена может снижаться.
* Амортизация квартиры. В жильё придётся периодически вкладывать деньги, так как будет требоваться, хотя бы косметический ремонт, замена устаревшей мебели, техники. Если не делать это регулярно, квартира начнёт терять привлекательность для арендаторов, а ее стоимость перестанет расти или снизится.
* Снижение ликвидности объекта. Все менее привлекательными становятся в глазах арендаторов хрущевки и панельные пятиэтажки.
* Уплата налогов и ведение отчётности. Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо и являетесь налоговым резидентом РФ, вы обязаны оплатить налог по ставке 13% от дохода. Можно зарегистрироваться как ИП и платить 6% от дохода (упрощённая система налогообложения). В некоторых регионах можно стать самозанятым (налоговая ставка 4%). Но платить налоги необходимо, так как сокрытие доходов наказуемо - придётся заплатить и налоги, и штрафы.
* Недобросовестные наниматели. Арендаторы, которые даже подписав договор на 1 год, съезжают через 1-2 месяца, так как им необходима была квартира на короткий срок. Бывает, что арендаторы за время аренды просто «убивают» квартиру, а это дополнительные расходы владельцу на ее восстановление.
Стоит обратить внимание на сегмент апартаментов, которые в последние годы стали популярными объектами для инвестирования.
С формальной точки зрения апартаменты представляют собой не жилую, а коммерческую недвижимость. Следовательно, при строительстве не нужно соблюдать ряд норм, что делает их на 5-10% дешевле, чем обычные новостройки.
На практике, апартаменты - это жилье с удобным гостиничным сервисом, и за проживание в них арендаторы готовы платить большие суммы. Поскольку стоимость апартаментов на момент строительства ниже, а платежи от арендаторов выше, то и доходность инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду на 3-5% годовых больше. Однако не забывайте, что налог на коммерческую недвижимость выше, чем на жилую.
ПЛЮСЫ:
* Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20-25%.
* Можно передать решение вопроса аренды управляющей компании. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними - это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
* Апартаменты красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, клининга, посещения фитнес-центра.
МИНУСЫ:
* Отсутствие постоянной регистрации. Собственнику нельзя оформить прописку в апартаментах, так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.
* Выше коммунальные платежи. Из-за статуса нежилой недвижимости тарифы на коммунальные платежи на 15% выше, чем в квартирах.
* Возможно, низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность.